İstanbul’da kira bedelleri ile mevcut sözleşmelerdeki bedeller arasındaki fark açıldıkça, ev sahibi ile kiracı arasındaki tahliye uyuşmazlıkları da artıyor. Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı güçlü biçimde korur; ev sahibi ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye isteyebilir. Bu yazıda bu sebepleri ve uyulması gereken süreleri anlatıyoruz.
Sözleşme süresinin bitmesi tek başına yeterli mi?
Hayır. Belirli süreli konut kira sözleşmelerinde kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ev sahibi, sözleşme süresinin dolmasını gerekçe göstererek kiracıyı çıkaramaz. Kanundaki tahliye sebepleri şunlardır:
1. Konut veya işyeri ihtiyacı
Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir (TBK 350).
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; mahkeme bunu tanık ve belgelerle inceler.
- Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen yer, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Aksi halde ev sahibi, eski kiracıya son bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.
2. Yeni malikin ihtiyacı
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, ihtiyacı varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden itibaren altı ay sonra açacağı dava ile tahliye isteyebilir (TBK 351).
3. Tahliye taahhütnamesi
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye isteyebilir (TBK 352/1).
- Sözleşme imzalanırken, anahtar teslim edilmeden önce alınan tahliye taahhütnameleri Yargıtay uygulamasında geçersiz kabul edilir.
- Taahhütnamenin tarihi boş bırakılıp sonradan doldurulmuşsa kiracı bunu ispat ederek geçersizliğini ileri sürebilir.
- Taahhütnamede tahliye tarihi açıkça yazılı olmalı ve kiracının kendi imzası bulunmalıdır.
4. İki haklı ihtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için ev sahibince iki kez haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa, ev sahibi kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK 352/2). Kirayı geciktiren kiracı, ödemeyi daha sonra yapsa bile ihtarın haklılığı ortadan kalkmaz.
5. On yıllık uzama süresi
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiralananın teslimi üzerinden on yıl geçtikten sonra, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK 347). Örneğin 2015’te başlayan bir yıllık bir sözleşmede bu hak 2026’dan itibaren kullanılabilir.
Kira ödenmezse: temerrüt nedeniyle tahliye
Kira bedelini ödemeyen kiracıya ev sahibi yazılı olarak en az 30 gün süre vererek, bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu yol genellikle icra dairesi aracılığıyla örnek 13 ödeme emriyle işletilir ve süresinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir.
Arabuluculuk zorunlu mu?
1 Eylül 2023’ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ancak tahliye taahhütnamesine veya iki haklı ihtara dayanan ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde arabuluculuk şartı aranmaz. Arabuluculuk süresince dava açma süreleri işlemez.
Kiracı ne yapmalı?
- Size gelen ihtarname veya ödeme emrindeki süreleri hemen not edin; icra yoluyla gelen tahliye emirlerinde itiraz süresi kısadır.
- Kira ödemelerini banka aracılığıyla ve açıklama kısmına dönemi yazarak yapın.
- Ev sahibi kirayı kabul etmiyorsa, kira bedelini notere veya mahkemenin belirleyeceği yere tevdi ederek temerrüde düşmekten kurtulabilirsiniz.
Sonuç
Kiracı tahliyesi, ancak kanunda sayılan sebeplerden biri varsa ve kanunda öngörülen kısa süreler içinde harekete geçilirse mümkündür. Bu sürelerin kaçırılması, ev sahibinin talebini bir yıl ertelemesi anlamına gelir. Kira artışlarıyla ilgili güncel bilgiler için 2026 kira artış oranları yazımızı inceleyebilir veya kira uyuşmazlıklarınız için Beykoz büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.
