İstanbul ve İzmir’de deprem riskine karşı hızlanan kentsel dönüşüm, apartman sakinleri arasında en çok tartışma yaratan konuların başında geliyor. En sık sorulan soru şu: Binadaki maliklerden bazıları anlaşmaya yanaşmazsa ne olur? 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da 2023’te yapılan değişiklikle karar yeter sayısı düşürüldü ve anlaşmayan malik için süreç netleşti.
Süreç riskli yapı tespitiyle başlar
Bir binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmesi için önce riskli yapı tespiti yapılması gerekir. Tespit, maliklerden birinin başvurusuyla Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılabilir; tek bir malikin talebi yeterlidir. Tespit sonucu tapu kütüğüne şerh edilir ve maliklere tebliğ edilir.
Malikler, tebliğden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir. İtiraz, teknik heyet tarafından incelenir. Bu süre kısa olduğundan tebligat geldiğinde vakit kaybetmemek gerekir.
Karar artık salt çoğunlukla alınıyor
7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikten önce riskli yapılarda uygulama kararı için paydaşların üçte iki çoğunluğu aranıyordu. Bugün karar, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğuyla, yani arsa paylarının yarısından fazlasına sahip maliklerin oyuyla alınabiliyor.
- Toplantıya tüm malikler çağrılır ve karar tutanakla belgelenir.
- Oylamada kişi sayısı değil, arsa payı esas alınır.
- Karar; yeni projenin niteliği, müteahhit, paylaşım oranları ve teslim süresi gibi konuları kapsar.
Karara katılmayan malikin payına ne olur?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere ve öncelikle karara katılan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir. Paydaşlara satılamazsa pay, Bakanlık tarafından satın alınabilir ya da kamulaştırılabilir. Satış ve değerleme süreçleri Uygulama Yönetmeliği’nde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Anlaşmayan malik açısından önemli noktalar:
- Payın değerinin lisanslı değerleme raporuyla belirlenmesi gerekir; değerlemenin gerçeği yansıtmadığı düşünülüyorsa idari ve yargısal yollar değerlendirilmelidir.
- Satış işlemlerine karşı idari yargıda iptal davası açılabilir; dava açma süresi tebliğden itibaren başlar ve kısadır.
- Karara katılmamak, malike daha iyi bir paylaşım oranı sağlamaz; pazarlık sürecine erken dahil olmak çoğu zaman daha avantajlıdır.
Müteahhitle yapılan sözleşmede dikkat edilecekler
Kentsel dönüşümde en çok uyuşmazlık, maliklerle müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden çıkar. Bu sözleşme, taşınmaz devri borcu doğurduğu için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşmeler geçersizlik riski taşır.
- Teslim süresi ve gecikme halinde ödenecek kira ve ceza bedeli açıkça yazılmalıdır.
- Bağımsız bölümlerin metrekaresi, kat ve cephesi, kullanılacak malzeme listesi sözleşmeye eklenmelidir.
- Müteahhide arsa payı devri, inşaatın ilerleme seviyesine bağlı olarak kademeli yapılmalıdır.
- Müteahhidin işi bırakması halinde sözleşmenin feshi ve yeni müteahhitle devam usulü düzenlenmelidir.
Kira yardımı ve kredi desteği
Riskli yapıyı tahliye eden malik ve kiracılar, şartları taşımaları halinde belirli bir süre için kira yardımından yararlanabilir. Başvurular ilgili il müdürlüğüne ya da belediyeye yapılır ve yardım tutarı her yıl güncellenir.
2026’da İstanbul ve İzmir’in de dahil olduğu bazı illerde, uluslararası finansman destekli bir program kapsamında hak sahiplerine 3 milyon TL’ye kadar, uzun vadeli ve düşük faizli kentsel dönüşüm kredisi sunulmaya başlandı. Gelir şartı, icra kaydı bulunmaması ve riskli yapıda hak sahipliği gibi koşullar aranıyor. Güncel şartlar için Bakanlık ve aracı bankaların duyuruları takip edilmelidir.
Kiracının hakları
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra kira sözleşmeleri, yapının yıktırılması sürecinde kendiliğinden sona erer. Kiracıya tahliye için süre verilir; kiracı da şartları taşıması halinde kira yardımından yararlanabilir. Peşin ödenmiş kira bedelleri ve depozito için ev sahibine karşı talepte bulunulabilir.
Sonuç
Kentsel dönüşümde karar artık arsa paylarının salt çoğunluğuyla alınabildiğinden, anlaşmayan malikin süreci durdurması zorlaşmıştır. Bu nedenle haklarınızı korumanın en iyi yolu; tespit ve tebligat sürelerini kaçırmamak, değerleme raporunu incelemek ve müteahhit sözleşmesini imzalamadan önce ayrıntılı biçimde değerlendirmektir. Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ilgili sorularınız için Beykoz büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kredi ve kira yardımı koşulları dönemsel olarak değişebilir.
